לפני כמה שבועות ,
חבר יקר מרטין בורשטיין בעל חברת credit care שלח אלי לקוחה שמתעניינת ברכישת נכס להשקעה. ההון העצמי שלה מוגבל, אפילו קטן, אבל יש רצון לעוד נכס. נראה לי שאתה האיש המתאים למצוא לה הזדמנות שתקפיץ אותה.
הרמתי טלפון ופגשתי (טלפונית) את ילנה, אישה חרוצה, בשעות ה40 לחייה שגרה בעיר בדרום הארץ.
"אנחנו רוצים להגדיל את ההון העצמי לחסכון. אנחנו רוצים לקנות דירה קטנה יחסית בזול, לחכות שתעלה ואז למכור אותה . לקנות יותר יקרה ואז למכור אותה, וככה להגדיל את ההון".
דבר ראשון, חיזקתי אותה. אתם בכיון נכון, משקיעים בדברים החשובים. משקיעים בעתיד. אני באמת מעריך ושמח שוב ושוב לראות אנשים שעושים פעולות חשובות ואקטיביות למען העתיד שלהם.
"יש לכם כבר דירה שלכם?", שאלתי. "כן. אבל מה זה קשור למה שאנחנו מחפשים?" היא ענתה בשאלה.
"זה אומר שבחשבון שאתם עושים על אחוזי הרווח צריך להכניס מיסים, וזה הרבה פעמים משנה את כל התמונה". "אבל שמענו שאפשר להצהיר שהדירה שאנחנו קונים זו דירה במקום הדירה שלנו ולא לשלם מיסים?". "זה לא בדיוק ככה עניתי…"
בצד השני שמעתי אכזבה גדולה.
בדקות הבאות הסברתי לה בצורה כללית את החוק בנושא.
לא נכנסתי לפרטי פרטים ומדרגות מס בכל תת תחום, כי רבים המה, אבל את מה שהיא הייתה צריכה להבין כדי לבחור את הצעדים שלה בהשקעה הבאה בסכומים שלה, הסברתי בבהירות:
1. על דירה ראשונה למגורים (בשונה מנכס עסקי) יש פטור ממס רכישה .
2. על דירה שניה יש תשלום של 8% מס רכישה.
3. על מכירת דירה יחידה אין מס שבח
4. על מכירת דירה שניה יש מס שבח של 25% [ שמשמעותו 25% מס על הרווח שבין הרכישה וההוצאות על הדירה כל השנים, לבין מחיר המכירה].
5. במקרה שאני קונה דירה שניה, ומתכנן למכור את הדירה הראשונה, יש הקפאה של מס הרכישה ברכישת הנכס השני למשך 24 חודש.
במידה ואכן נמכור את הנכס הראשון, לא נצטרך לשלם את המס רכישה, ועל הנכס הראשון לא נשלם מס שבח.
6. אם נבחר להשאיר את הנכס הראשון אצלנו יותר מ24 חודש, למרות שהצהרנו אחרת- נצטרך לשלם את מס הרכישה על הנכס השני.
7. ביום שנמכור את הנכס השני [בנתוני סעיף 6], נשלם עליו מס שבח.
המידע הזה נתן לילנה להבין שבמחשבה שהיא רצתה להתקדם היא תשלם הרבה מיסים, ורווח לא יישאר שם.
היא התבאסה ללא ספק.
עודדתי אותה שזה לא סוף העולם. צריך מכאן לעשות 2 דברים במקביל.
1. להמשיך לנסות לחסוך להגדיל את ההון העצמי. זה ייתן אפשרות רחבה משמעותית למקומות להרוויח בהם.
2. את ההשקעה שהם כן יבחרו לעשות, צריך לחשב לפי המיסים שיהיו בהשקעה, ולכן צריך לחפש הזדמנויות של רווח משמעותי ולא רק השקעה נחמדה.
עם הבאסה של ילנה, שמחתי עבורה , וגם שיתפתי אותה, שטוב שהיא למדה את הסטטוס המדויק שלהם לפני שהיא כבר קנתה את הדירה השנייה, ולא אחרי, שהיא כבר הייתה בחיוב מס רכישה, ומס שבח עתידי.
אם לכם יש שאלה, מוזמנים לפנות בשמחה בהודעת ווטסאפ בקישור הזה: https://did.li/2bRNf